Magrey & Sons LUXURY REAL ESTATE
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购房

在法国购买房产的流程

 

一旦客户通过“马阁家族”豪华房地产经纪公司寻找到心仪的房产,购房流程便可以开启。

首先,买卖双方对房产和价格达成一致后即可签署一份预购买协议。这份预购买协议可以是一份单方的承诺协议也可以是一份双方的承诺协议。

如果签署的是双方承诺协议,那么协议双方必须遵照预购买协议中的条款完成买卖,也只有在满足双方协商的终止条件下可以提出终止购买。即使这不是必须的,但是按照常规,在签署预购买协议时,买方应该支付总房款5%的订金。

反过来,如果签署的是单方的承诺协议,那么协议中依然要注明终止条件,一旦买方决定实施购买,在符合预购买协议中的所有条件的前提下,卖方应该配合。而作为承诺,买方按照市场规则应该向卖方支付总房款10%的定金,卖方终止买卖时退还定金,买方决定终止买卖时定金不退。

与预购买协议不同,单方承诺协议的手续相当复杂:如果是私人签字认可,这项协议必须在制定10日内签署生效,如果是通过公证的正规协议则必须在制定1个月内签署生效,而且该份协议的公证费用125欧元应该由买方承担。

无论预购买协议是以单方还是以双方协议形式产生,它的终止条件对买卖双方是同样制约的。这里说到的终止条件可以是常规的终止条件(没有履行优先认购权、房产没有按时完成银行按揭、房产被用做抵押、房产被规划征用…)也可以是一些特殊的终止条件(银行贷款的获得、规划许可的获得、建筑许可的获得…)

预购买协议中应该包含房屋技术资料的总括(能源级别参数,含铅指数,石棉瓦浓度,内部电线布置,内部煤气管道布置,房屋蚁蛀情况,房屋的自然和人为受损情况,非公共空间的污水排放处理…),这些资料在房屋买卖中起到重要的作用而且买方必须有知情权。

如果卖方同意预购买协议条款,买方仍有十天的时间可以撤回。这个反悔的权利只针对非商用住宅房屋的购买。这个反悔期从已签署的预购买协议交付给卖方的第二天算起,又或者预购买协议以挂号信的形式寄给卖方的话便从挂号信的日期算起。

公证人接下来要负责收集所有的材料,并为部分重要材料进行具有法律效益的公证以确保交易的完成。一方面,公证人要确认买卖双方在身体和精神方面均为为行为能力责任人(出生公证,婚姻公证,婚前公证,同居公证,公民身份证…公司企业许可,犯罪记录…)另一方面,公证人要对交易房屋进行确认(卖方产权证明,房屋登记,所有该房屋相关的市政规划信息,房屋公共区域和私人区域的清扫规定…)。

每一份买卖合同都有自己的独特之处,公证人要对每套房产交易制定合同。例如,房屋的建筑年限低于十年,或者是房屋翻新工程年限低于十年,公证人要确保买方将会代替卖方继续成为房屋十年质保期的受益人。另外一个例子,如果该房屋的建筑并没有取得市政规划颁布的许可,买卖仍旧可以在公证人的公证下进行,但是公证人必须告知买方其有可能面对的法律后果。

所有的房产交易中发生的费用均由买方承担,例如交易登记,购置税,公证费等。涉及费用的具体金额依据法国不同的省和交易总额的不同而有所不同。您可以直接通过下面的网站进行查询: http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat. 交易税也同样取决于总交易金额,还要考虑到卖方在交易房屋中是否留有家具家电等情况。也有可能需要买方承担的费用中还涉及到公共维修基金股份,物业费,甚至是银行贷款发生的费用(担保金、保险金)。

而对于卖方,除了提供房屋技术参数资料,清除相关交易房产的银行次贷等发生的费用以外还需要对此次房屋交易中产生的房屋增值部分交税。房屋的增值税将直接由公证人交付给国家税务局,增值税的计算也是有明确规定的,要参考该交易房屋是否是第一套住宅,房屋是否超过30年等具体情况来计算增值税的减免情况。

预购买协议和正规合同的签署日期一般间隔2-3个月左右。这个时间差通常用来在市政府申请交易许可和给买方完成银行贷款。但是正规买卖合同的反复确认有可能会使得这个间隔期延长,比如有时需要申诉才能取得市政府的交易许可。

由公证人提供的正规交易合同是具有完全法律效益的,作为交易的第三方和交易公正的见证,公证人负有一定的法律责任。

买方的进住也是一个正式的签约形式,但这个合同的签署要轻松得多。

一旦交易双方和公证人都在合同上签字了,合同的原件交由公证人保存100年,之后交由省政府保管,另外合同的复印件交由土地主管部门公示。土地主管部门负责向公证人转交买方的土地产权证。最后交易完成时,公证人向买方即新的业主转交产权证,而买方和公证人之间要遵照多退少补的原则将交易过程中发生的费用差额补齐。

马阁家族豪华房地产经纪公司完全掌握和了解房屋买卖的法律法规及流程,我们愿意在您的交易过程中为您提供一切咨询服务。请在蔚蓝海岸购买房产时选择信任马阁家族。